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          長信徐偉釗:佛山房地產還能保持5-10年好景 

          作爲長信操盤手 ,徐偉釗熟悉公司每一個項目 ,作爲資深大发棋牌app ,他對房地產市場規律瞭如指掌。在接受樂居採訪的45分鐘內,徐偉釗隨和健談,既展示了長信地產項目的實況,也分享了他對電商、地王、房價等佛山樓市的看法。

            “不是漲得越快,開發商就越開心 ,如果房價每年都猛漲的話,這個行業遲早就完了”、“市場消費者購房慾望還是比較強的 ,佛山正處在城市飛速發展階段,這個階段徵地、舊城改造會催生出一部分有購房需求的羣體。”、“電商不佔用開發商的營銷費用 ,並把媒體、媒介單位有效地捆綁在一起 ,利益共享風險承擔 ,不需監督合作單位。”……長信營銷總經理徐偉釗在採訪中侃侃而談 。

          談項目:戶型太小未必能滿足市場要求

            新浪樂居:東海銀灣整體規劃是怎樣的 ?目前工程進展如何?

            徐偉釗:東海銀灣項目約35萬方,規劃有住宅、公寓、商業街區、幼兒園等 ,分兩期開發,一期已基本售罄 ,交樓時間預計在明年六月 。目前項目在售二期 ,建設速度比較快 ,已接近封頂 ,銷售也情況也不錯 。

            新浪樂居:東海銀灣目前主推哪些產品 ?價格在市場競爭力如何 ?

            徐偉釗:東海銀灣主推11、12、21、22座洋房 ,面積涵蓋86-170方戶型,主打86方、90方平剛需三房 。產品均價在11000-12000元/平左右,13000-14000元/平都是位置比較好的、或者帶裝修的單位。周邊在售項目這樣的價格也較多 ,但東海銀灣是同價格裏位置最好的。

            新浪樂居:東海銀灣主要針對哪些客戶羣?客戶反映怎樣?

            徐偉釗:項目主打禪桂本地剛需客 ,客戶反映非常不錯 ,對小區的認可度比較高 ,因爲我們屬於剛需產品裏環境最好的,很少項目能做到200米的樓距。

            新浪樂居:近期在售同類型產品較多,銷售壓力會不會比較大 ?您認爲的競爭對手有哪些  ?東海銀灣有何差異性 ?

            徐偉釗:壓力肯定大,在售同類產品比較多,競爭也比較大 。主要競爭對手有依雲天匯、南海萬科廣場、創鴻城、佛山萬科廣場、兆陽御花園和星星凱旋國際等,但在同類產品中 ,東海銀灣戶型實用率較高。

            新浪樂居:東海銀灣二期新品命名爲“水境”組團,有何特別含義嗎?

            徐偉釗:水境主要是強調兩個方面,一個是小區內部園林水景 ,規劃有露天泳池、中心湖景 ,一個是二期產品可望到佛山涌,項目前後都有水景。

            新浪樂居:東海銀灣項目有何區位優勢嗎?

            徐偉釗:東海銀灣毗鄰海怡公園和規劃中的地鐵6號線,同時桂瀾路緊挨着佛山主幹道季華路,位於兩個經濟圈的中間,位置比較好。

            新浪樂居:桂瀾路是近期比較熱的話題 ,其東延線工程現正處於拆遷階段 ,您怎麼看待桂瀾路未來的前景?

            徐偉釗:我非常看好桂瀾路的發展,政府在打造桂瀾路上花了重金 ,以後的桂瀾路就等於廣州的天河路  ,將成爲千燈湖金融區的中軸線。

            新浪樂居:近期市場140-200平大戶型產品有所增多,爲什麼這些大戶型產品會突然增多 ?

            徐偉釗:每個項目從拿地、規劃、設計再到推出市場 ,起碼要經歷兩年時間,近期出現這麼多大戶型產品跟幾年前拿地有關 ,當時很多開發商還沒意識到市場的變化。因爲未限購前大戶型去化較快 ,開發商對市場還是有期望,當時買得起市中心房子的都是經濟條件比較寬鬆羣體,所以做出來的產品仍以中大戶型爲主 。

            新浪樂居:東海銀灣也有接近170方的戶型,當初是出於什麼考慮 ?

            徐偉釗:在這個地段,還是有一些對生活品質要求較高,又想住在市區的客戶  ,戶型做得太小未必能滿足他們的需要。

            新浪樂居:長信集團在售的項目還有哪些?

            徐偉釗:長信地產目前佛山在售項目有五六個,羅村的長信銀灣在售70-150平米兩至四房,均價7000元/平米 ;東海國際剩下少量40方公寓在賣,商鋪也正在招商。裏水的長信御景峯主打85方-120方剛需戶型 ,預計12月開放銷售中心,2014年上半年正式對外銷售 。獅山項目還在前期階段  ,仍主打剛需路線 。

           談電商:最重視信息到達率和精準度

            新浪樂居:東海銀灣爲何會選擇與新浪電商合作?

            徐偉釗:市場發生了重大的改變,原來大家都從傳統媒體上獲取購房信息,但電商時代 ,很多人獲取信息的途徑也相應改變,電商作爲網絡媒體這麼發達,能滿足我們的推廣要求,特別是電商3.0模式,能夠整合社會上比較好的資源,爲項目服務 。

            新浪樂居:在合作中您會比較關心哪個問題 ?

            徐偉釗:第一是信息的真實到達率  ,第二是精準程度 。渠道很關鍵,有效到達率也很關鍵。

            新浪樂居:合作中您希望達到怎樣的效果  ?

            徐偉釗:通過電商這個平臺 ,最大化地增加進場人數,讓更多的人瞭解到長信項目情況,從而達到銷售的目的,是我們最想達到的效果 。

            新浪樂居:有沒有設立一個目標,大概要賣到多少億 ?

            徐偉釗:這次跟電商合作近300套房源,銷售目標是能達到7成以上。

            新浪樂居:您覺得在這個房產電商中有什麼優勢和劣勢呢 ?

            徐偉釗:第一 ,電商平臺整合了很多資源 ;第二 ,不佔用開發商的營銷費用  ;第三 ,把媒體、媒介單位有效地捆綁在一起 ,利益共享風險承擔,不需監督合作單位也會用心做好項目推廣 。

            劣勢的話 ,合作單位畢竟不是全方位合作,我對他們寄予了厚望,但當這個願望跟實際產生差距的時候,是我不願意看到的。

            新浪樂居:您怎麼看待房產電商未來的發展趨勢?

            徐偉釗:我覺得電商前景非常光明  ,未來除了這種本土化合作外,可能還會出現一些異地的運作。

            談地王:若每年猛漲這個行業遲早就完了

            新浪樂居:近期佛山地王更新速度不斷加快 ,樓面地價從8字頭到9字頭僅用了兩個月,爲什麼會產生這種現象?

            徐偉釗:首先,與政府推出土地的速度有很大關係 ,今年集中在下半年推地。地王位置都非常好,不管它在什麼時間拿出來  ,只要這塊地拿出來,它就註定成爲地王 ,因爲它本身具備了地王價值。而這段時間推出高品質的土地比較多,所以才導致市場上地王屢創新高,一波接着一波。

            第二,得益於政策調控的影響,今年整個市場銷售狀況相當不錯,很多開發商手上都積累了一定的現金,企業要保持發展  ,現金肯定會成爲土地市場的消化劑,因此年底開發商拿地慾望會比較大。

            新浪樂居:地王對市場會產生怎樣的影響 ?

            徐偉釗:地王對市場影響比較大,第一,地王對周邊房價的支撐;第二 ,地王項目上市後對房價的帶動。佛山出這麼多地王,但佛山房價還不是很高,這個不高不是相對佛山來說,因爲佛山房價對於佛山來說挺高的,但相對於廣州房價來說是偏低的,廣州芳村都賣兩萬多  ,佛山的市中心才賣一萬多。

            新浪樂居:對開發商來說  ,會希望地王出現嗎?

            徐偉釗:其實作爲開發商  ,更多的希望是整個市場平穩發展 ,不希望市場大起大落 ,最好是穩中有升就可以了  。波動得太大 ,漲得越快將來跌得也更快,所以市場平穩 ,更多的人買得起房是最好的。不是漲得越快,開發商就越開心 ,如果每年都猛漲的話,這個行業遲早就完了。

           談市場:佛山房地產能保持5-10好景

            新浪樂居:作爲跟房地產接觸比較密切的大发棋牌app,您接觸到的金九銀十是怎樣的 ?樓市是真回暖還是假回暖?

            徐偉釗:從金九銀十的數據來看  ,這個階段回暖也是正常的,但這個回暖要看跟什麼時候比,跟08年比肯定是回暖 ,跟11年限購後半年比較肯定也是回暖的  ,佛山這幾年消化市場都比較穩定。

            新浪樂居:您怎樣看待整個佛山房地產市場 ?

            徐偉釗:我覺得佛山市場還是比較健康的,首先價格相對於周邊城市 ,有非常大的競爭力。現在消化方面是以剛需爲絕對主導市場,只要是剛需主導的市場  ,它就是健康的市場 。市場沒有過多的投資需求,大家買房都是自住的話,這個市場的泡沫程度就比較低。

            整個市場消費者購房慾望還是比較強的,佛山正處在城市飛速發展階段,這個階段徵地、舊城改造會催生出一部分有購房需求的羣體 。

            新浪樂居:您覺得這樣的階段能持續多久?

            徐偉釗:實際上這個階段是看政府推動城市建設的力度,如果推進得快 ,5年左右可以有煥然一新的變化。推進得慢 ,最起碼10年以上 。

            新浪樂居:您覺得佛山房地產還可以保持5-10年的好景嗎?

            徐偉釗:像佛山這個地方  ,基本上是沒問題的 。

            新浪樂居:目前調控前景不太明朗、房產稅等調控手段懸而未發,您怎麼看未來樓市調控走勢 ?

            徐偉釗:在三中全會之前剛出了一個“京七條” ,我覺得未來新一屆政府對房地產調控的方向是從土地制度進行改革,限制出讓方式和出讓條件 ,從土地源頭開始控制房地產市場。以前是控制終端,不讓大家買房 ,這實際上有悖市場規律  。不讓羣衆買房,這是無法控制的事情,但政府想去控制土地 ,這是控制得了的 ,因爲土地都控制在國家的手上,政府可以限地價 。

            另一個是稅制的改革 ,我認爲推出房地產稅是板上釘釘的事情 ,只是什麼時候推出的問題 。但是我覺得在房地產信息聯網沒有完成之前 ,房地產稅應該不會推行 。

            新浪樂居:如果要推行房產稅,佛山採取怎樣的模式會比較合理呢?

            徐偉釗:比較難判斷,因爲房產稅在上海和在重慶是兩種不同的徵收模式 ,這兩種模式究竟哪種更適合推廣,我個人比較偏向重慶模式,相對來說更簡單更直接一點 ,而上海模式存在很多實際不可操作的評估項目 。長遠來說,房產稅對國家的未來發展有好處 ,但在一定時間內會對房地產市場造成一定的影響 。


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